Beim Hausbau sind im Durchschnitt rund zehn verschiedene Gewerke beteiligt. Hinzu kommen mehrere Monate für Behördengänge und ein Budget, dessen einzelne Posten je nach Bodenbeschaffenheit, Materialwahl und architektonischer Komplexität variieren können.
Die gesetzlichen Vorgaben stellen thermische und ökologische Anforderungen, die sich unmittelbar auf die Planung und die endgültigen Baukosten auswirken. Dieser Ratgeber erläutert die einzelnen Projektphasen und geht dabei besonders auf die weniger gut dokumentierten Knackpunkte ein, etwa auf mögliche Rechtsmittel bei Budget- oder Terminüberschreitungen.
Budget- oder Terminüberschreitung während der Bauarbeiten: Welche Rechtsmittel gibt es?
Die meisten Ratgeber zum Hausbau beschreiben den idealen Ablauf. Was passiert, wenn sich die Bauarbeiten verzögern oder die Rechnung höher ausfällt als geplant, bleibt dabei oft unerwähnt. Welche Möglichkeiten dem Bauherrn offenstehen, hängt vor allem von der Art des unterzeichneten Vertrags ab.
Ein Vertrag über den Bau eines Einfamilienhauses (CCMI) legt Preis und Bauzeit verbindlich fest. Wird der vereinbarte Fertigstellungstermin überschritten, fallen automatisch Verzugsstrafen an, es sei denn, es liegt höhere Gewalt oder anerkanntes Unwetter vor. Der Bauherr kann außerdem die letzten Zahlungen beim Fertigstellungsgaranten hinterlegen, bis die bei der Abnahme festgestellten Mängel behoben sind.
Bei einer Bauleitung oder bei Einzelverträgen mit verschiedenen Handwerkern sieht die Lage anders aus. Für jedes Gewerk wird ein eigener Kostenvoranschlag erstellt, und Kostenüberschreitungen sind nicht durch eine umfassende Garantie abgedeckt. Die einzige Absicherung ist eine sorgfältige Prüfung aller Nachträge. Zusätzliche Arbeiten, die nicht vor ihrer Ausführung schriftlich genehmigt wurden, können angefochten werden.
Auf der Website Bien Construire ! finden Sie hilfreiche Informationen, um Vertragsmodelle zu vergleichen und solche Situationen besser vorherzusehen.
Bodengutachten und Fundamente: Diesen Kostenpunkt unterschätzen künftige Eigentümer
Das geotechnische Gutachten (Bodengutachten G2) bestimmt die Art der Fundamente und damit einen erheblichen Teil der Rohbaukosten.
Ein lehmiger Boden kann tiefe Fundamente (Pfähle oder Mikropfähle) erforderlich machen, während bei stabilem Boden Streifenfundamente ausreichen. Der Kostenunterschied zwischen diesen beiden Lösungen kann mehrere tausend Euro betragen. Wer vor dem Grundstückskauf kein Bodengutachten erstellen lässt, plant sein Budget, ohne den variabelsten Kostenpunkt zu kennen.
Was das Bodengutachten konkret ermittelt
- Die geeignete Gründungstiefe und Fundamentart je nach Beschaffenheit des Untergrunds (Lehm, Fels, Auffüllung, Grundwasser)
- Das Risiko ungleichmäßiger Setzungen, die nach dem Bau zu strukturellen Rissen führen können
- Die Anforderungen an Entwässerung und Abdichtung des Sockels, die sich auf die Wahl zwischen Kriechkeller und Bodenplatte auswirken
Ein günstigeres Grundstück in einer Lehmzone kann am Ende mehr kosten als ein gut gelegenes Grundstück auf Kalksteinboden, sobald die erforderlichen Fundamente im Budget berücksichtigt werden.
Baugenehmigung und RE2020-Konformität: Der tatsächliche Zeitplan für die Behördenverfahren
Der Bauantrag wird eingereicht, sobald der Architekt oder das Planungsbüro die Pläne fertiggestellt hat. Die Bearbeitungszeit kann sich in mehreren Fällen verlängern: in einem geschützten Gebiet (im Umkreis eines historischen Denkmals), in einer Zone, in der die Stellungnahme des Architekten der französischen Denkmalpflege erforderlich ist, oder wenn die Gemeinde zusätzliche Unterlagen anfordert.
Die Baugenehmigung berechtigt nicht dazu, sofort mit den Arbeiten zu beginnen. Nach der vorgeschriebenen Bekanntmachung auf dem Grundstück läuft eine Einspruchsfrist für Dritte. Wer vor Ablauf dieser Frist mit dem Bau beginnt, riskiert eine Aufhebung der Genehmigung, falls ein Nachbar oder ein Verein Einspruch erhebt.
Die Anforderungen der RE2020 und ihre Auswirkungen auf das Bauvorhaben
Die Umweltverordnung RE2020 legt Grenzwerte für den Primärenergieverbrauch, den sommerlichen Wärmeschutz und den CO₂-Fußabdruck der Materialien fest. In der Praxis beeinflusst sie die Wahl des Heizsystems (Wärmepumpen sind inzwischen nahezu Standard) und begünstigt den Einsatz biobasierter Dämmstoffe.
Die Mehrkosten durch die RE2020 im Vergleich zur früheren RT2012 hängen von der Wohnfläche, der Klimazone und den gewählten technischen Lösungen ab. Bauunternehmen, die einen Quadratmeterpreis nennen, ohne die Energieeffizienz anzugeben, machen einen Vergleich unmöglich.
Rohbau und Innenausbau: Hier entstehen die meisten Streitigkeiten zwischen Bauherren und Handwerkern
Der Rohbau (Fundamente, tragende Wände, Dachstuhl, Dacheindeckung) macht den größten Teil der Baukosten aus. Zugleich ist dies die Bauphase, in der sich Mängel am teuersten beheben lassen.
Die zehnjährige Gewährleistung deckt Schäden ab, die die Stabilität des Bauwerks beeinträchtigen oder es für seinen vorgesehenen Zweck unbrauchbar machen. Sie gilt zehn Jahre ab der Abnahme. Der Bauherr muss bei der Abnahme jedoch Vorbehalte festhalten, damit sichtbare Mängel behoben werden. Ein Abnahmeprotokoll ohne Vorbehalte zu unterzeichnen, erschwert spätere Reklamationen wegen offensichtlicher Mängel erheblich.
Worauf Sie bei der Abnahme achten sollten
- Die Übereinstimmung der Bauleistungen mit den Plänen prüfen: Raummaße, Position der Öffnungen, Deckenhöhen
- Alle Ausstattungen testen: Armaturen, Rollläden, Steckdosen, Lüftungsanlage
- Jeden festgestellten Mangel, auch einen geringfügigen, schriftlich und mit Fotos im Abnahmeprotokoll dokumentieren
- Bei Bedarf einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuziehen, der nicht für das Bauunternehmen tätig ist
Der Innenausbau (Sanitär- und Elektroinstallationen, Innendämmung, Boden- und Wandbeläge) ist die Phase, in der es am häufigsten zu Verzögerungen kommt, da mehrere Gewerke koordiniert werden müssen. Verzögert sich der Einbau der Innentüren, verschiebt sich der Anstrich, dadurch wiederum die Verlegung des Bodens und so weiter.
Der Bau eines Hauses besteht nicht einfach aus einer linearen Abfolge von Schritten. Der zu Beginn unterzeichnete Vertrag bestimmt den Handlungsspielraum, falls Probleme auftreten. Ob CCMI, Bauleitung oder Einzelverträge – die Wahl verpflichtet den Bauherrn zu einem ganz unterschiedlichen Schutzniveau. Die Vertragsmodelle vor der Unterzeichnung sorgfältig zu vergleichen, ist die wirksamste konkrete Maßnahme, um das eigene Bauvorhaben abzusichern.
