Construir uma casa envolve, em média, cerca de dez profissões diferentes, vários meses de trâmites administrativos e um orçamento em que cada rubrica pode variar consoante a natureza do solo, a escolha dos materiais ou a complexidade arquitetónica.
O quadro regulamentar impõe requisitos térmicos e ambientais que influenciam diretamente a conceção dos projetos e o custo final da obra. Este guia detalha as fases do projeto e dá especial atenção aos pontos de atrito menos documentados, nomeadamente às medidas a tomar em caso de derrapagem do orçamento ou do calendário.
Derrapagem do orçamento ou do calendário durante a obra: que medidas tomar
A maioria dos guias de construção descreve o desenrolar ideal dos trabalhos. Mas omite o que acontece quando a obra se atrasa ou a fatura ultrapassa as previsões. As opções do dono da obra dependem, antes de mais, do tipo de contrato assinado.
Um contrato de construção de moradia individual (CCMI) estabelece limites rigorosos para o preço e o prazo. Se a obra ultrapassar a data de entrega acordada, aplicam-se automaticamente penalizações por atraso, salvo em caso de força maior ou de condições meteorológicas adversas reconhecidas. O dono da obra também pode consignar os últimos pagamentos junto do garante da entrega enquanto as reservas não forem resolvidas.
No caso de uma empreitada com direção de obra ou de contratos separados com diferentes profissionais, a situação é diferente. Cada especialidade tem um orçamento próprio, e os custos excedentes não estão cobertos por uma garantia global. O acompanhamento rigoroso das alterações contratuais é a única forma de se precaver. Qualquer trabalho adicional que não tenha sido aprovado por escrito antes da execução pode ser contestado.
No site Bien Construire ! estão reunidos recursos úteis para comparar as modalidades contratuais e antecipar melhor estas situações.
Estudo do solo e fundações: a rubrica que os futuros proprietários subestimam
O estudo geotécnico (estudo do solo G2) determina o tipo de fundações e, por consequência, uma parte significativa do orçamento da estrutura.
Um solo argiloso pode exigir fundações profundas (estacas ou microestacas), enquanto num solo estável bastam sapatas corridas. A diferença de custo entre estas duas soluções pode ascender a vários milhares de euros. Não realizar o estudo do solo antes de comprar o terreno é o mesmo que aprovar um orçamento sem conhecer a rubrica mais variável.
O que o estudo do solo determina concretamente
- A profundidade e o tipo de fundações adequados à natureza do subsolo (argila, rocha, aterro, lençol freático)
- Os riscos de assentamento diferencial, que provocam fissuras estruturais após a construção
- Os requisitos de drenagem e impermeabilização da base da construção, que influenciam a escolha entre uma caixa de ar e uma laje de fundação
Um terreno mais barato numa zona argilosa pode acabar por custar mais do que um terreno bem localizado em solo calcário, depois de incluído no orçamento o custo das fundações adequadas.
Licença de construção e conformidade com a RE2020: o calendário administrativo real
O pedido de licença de construção é apresentado depois de o arquiteto ou o gabinete de estudos finalizar os projetos. O prazo de análise pode prolongar-se em vários casos: zona protegida (área envolvente de um monumento histórico), zona sujeita ao parecer do arquiteto dos edifícios de França ou pedido de documentos complementares pela câmara municipal.
A licença não autoriza o início imediato dos trabalhos. Após a afixação regulamentar no terreno, começa a contar um prazo durante o qual terceiros podem recorrer. Iniciar a obra antes de esse prazo terminar implica o risco de anulação caso um vizinho ou uma associação conteste a licença.
Os requisitos da RE2020 que influenciam o projeto
A regulamentação ambiental RE2020 estabelece limites para o consumo de energia primária, o conforto no verão e a pegada de carbono dos materiais. Na prática, orienta a escolha do sistema de aquecimento (a bomba de calor tornou-se praticamente obrigatória) e favorece a utilização de materiais de origem biológica no isolamento.
O custo adicional associado à RE2020 em comparação com a antiga RT2012 depende da área, da zona climática e das soluções técnicas escolhidas. Os construtores que anunciam um preço por metro quadrado sem especificar o nível de desempenho energético tornam impossível qualquer comparação.
Estrutura e acabamentos: onde se concentram os litígios entre particulares e profissionais
A estrutura (fundações, paredes estruturais, armação do telhado e cobertura) absorve a maior parte do orçamento de construção. É também a fase em que os defeitos de construção são mais dispendiosos de corrigir.
A garantia decenal cobre os danos que comprometem a solidez da obra ou a tornam imprópria para o fim a que se destina, durante dez anos após a receção. No entanto, o dono da obra deve registar reservas no momento da receção para que os defeitos visíveis sejam abrangidos. Uma ata de receção assinada sem reservas dificulta muito qualquer reclamação posterior relativa a defeitos aparentes.
Pontos a verificar no momento da receção
- Verificar se a obra está conforme os projetos: dimensões das divisões, localização das aberturas e altura dos tetos
- Testar todos os equipamentos: torneiras, estores, tomadas elétricas e ventilação mecânica
- Registar por escrito e com fotografias todos os defeitos detetados, mesmo os menores, na ata
- Não hesitar em pedir o acompanhamento de um perito em construção independente do construtor
A fase dos acabamentos (canalização, eletricidade, isolamento interior e revestimentos) é aquela em que os prazos mais frequentemente derrapam, pois depende da coordenação entre várias profissões. Um atraso na instalação das portas interiores adia a pintura, que por sua vez adia a colocação do pavimento, e assim sucessivamente.
A construção de uma casa não se resume a uma sequência linear de etapas. É o contrato assinado no início que determina a margem de manobra em caso de problema. Optar por um CCMI, por uma empreitada com direção de obra ou por contratos separados implica um nível de proteção muito diferente para o dono da obra. Dedicar tempo a comparar estas modalidades antes de assinar continua a ser a forma mais concreta de proteger o projeto.
